주택 압류 합의 회의

주택 압류 합의 회의의 목적

주택 압류 합의 회의 (Foreclosure Settlement Conference) 는 압류 위기에 놓인 주택 보유자 (Homeowner) 가 압류 대신 다른 해결책을 찾을 수 있도록 돕기 위한 정책입니다. 이 회의는 주택 압류가 완료되기 전, 채무자 (Borrower) 가 채권자 (Lender) 를 직접 대면하여 만날 기회를 제공합니다.

회의에는 대출 기관 대리인 (Representative), 판사, 법원 심판 (Court referee), 법원 변호사 (Court Attorney) 와 같은 법원 관계자가 함께합니다. 참석자들은 채무자의 재정 상태를 논의하고, 주택 압류를 피하면서 주택을 유지하거나 포기할 수 있는 다양한 방법에 대해 협상합니다.

합의 회의를 통해 가능한 해결 방안

이 회의를 통해 다음과 같은 원만한 합의가 이루어질 수 있습니다.

대출 조건 조정 (Loan Modification): 대출 상환 조건을 조정하여 매월 납부액을 줄이는 가장 이상적인 해결책입니다.
상환 유예 (Forbearance Agreement): 일정 기간 동안 원금 및 이자 납부를 미루는 협정입니다.
공매 (Short Sale): 주택 가치가 대출 잔액보다 낮은 경우, 채권자의 동의하에 주택을 매각하는 방식입니다.
압류 대신 소유권 양도 (Deed in Lieu of Foreclosure): 채무자가 자발적으로 주택 소유권을 채권자에게 넘기는 방식입니다.

뉴욕주 압류 법과 합의 회의 절차

뉴욕주 법은 대출 기관 (Lender) 이 피고 (Defendant) 와 함께 합의 회의를 진행하여 문제 해결 방안을 찾아보는 것을 법정 의무로 정해 놓았습니다. 이 법은 대출자 (Borrower) 가 실제로 거주하고 있는 단독주택이나 4세대까지의 공동주택 또는 콘도 (Condo) 의 소유주에게 합의 회의를 받을 수 있는 권리를 보장합니다.

법원은 압류 절차 통보 고지서 송달 후 60일 이내에 의무 합의 회의 (Mandatory Settlement Conference) 의 시간과 장소를 공지해야 합니다. 이 통지서는 모든 관련자에게 회의 준비 방법을 안내해 줍니다. 2016년 말부터는 협상 성공률을 높이기 위해 회의 참석이 법적으로 의무화되었습니다.

합의 회의 불참 시 결과

만일 피고 (Defendant) 가 정당한 이유 없이 불참하면, 채무 불이행 (Default) 으로 간주될 수 있습니다. 하지만 원고 (Plaintiff) 인 대출 기관이 불참하는 경우, 피고는 연장 (Adjournment) 을 통해 협상할 시간을 더 갖게 됩니다.

이순기 (NYPD출신 한인최초 뉴욕공인탐정)
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뉴욕탐정(미리암탐정) nyTamjung.com