주택 압류 소송: 절차와 대처 방안

주택 압류 (Foreclosure) 란?

압류는 저당권자 (Mortgage Holder) 가 법원으로 하여금 채무자의 집을 경매로 팔아 빚을 갚도록 하는 일종의 법적 소송입니다. 이로 인해 채무자는 소유하고 있던 집을 잃게 될 수도 있습니다. 한 마디로 저당권자가 원고가 되고, 대출을 받은 채무자가 피고가 되어 소송이 진행되는 것입니다.

대부분의 저당권자는 주택을 구매할 때 돈을 빌려주었던 은행이지만, 간혹 대출 (mortgage) 을 넘겨받은 제3의 은행이나 회사가 될 수도 있습니다. 만약 원고의 이름이 낯설게 보인다면, 저당권자 대신 모기지 서비서 (Mortgage Servicer) 가 소송을 제기했을 가능성이 있습니다. 모기지 서비서는 대출이 이루어진 후 돈이 제대로 들어오는지 관리하고 회수하는 등 사후 관리를 담당하는 회사입니다.

소송이 시작되기 전에 해야 할 일

대출금 월 납입 (Mortgage Payment) 을 놓쳤다면 연체 (Delinquent) 혹은 채무 불이행 (Default on the Mortgage) 상태가 됩니다. 저당권자는 납입이 가능한지 알아보고자 연락을 시도할 것입니다. 한두 달 정도 밀리게 되면, 저당권자는 압류 절차가 곧 시작될 것이라고 통보해 줍니다. 법정 소송이 본격적으로 시작되기 90일 전에 압류 사전 통보 고지서 (90 Day Pre-Foreclosure Notice) 를 받게 될 것입니다.

이런 상황이라면 압류를 피할 수 있도록 돕는 재정 상담사 (Foreclosure Avoidance Counselor) 에게 연락을 취하는 것이 좋습니다. 정부에서 무료 또는 저렴하게 제공해 주는 프로그램들이 존재합니다. 이 상담사들은 재정 상태를 점검하고 압류를 피할 수 있도록 도움을 줄 것입니다.

대출 조정 (Loan Modification) 을 미끼로 사람들을 현혹하는 사기꾼들이 많다는 점에 주의해야 합니다. 만약 누군가 대출 조정을 위해 당장 돈을 지불해야 한다고 말한다면, 이는 불법을 행하는 회사나 사기꾼일 가능성이 높습니다. 절대로 대출 기관 (Mortgage Lender) 의 우편물을 무시하거나 오는 연락을 피해서는 안 됩니다. 조금이라도 기한을 어기게 되면 회복이 더 힘들어집니다.

압류를 피하는 방법: 손실 완화 (Loss Mitigation)

만약 대출금 월 납입이 어려운 상황이라면, 압류를 피할 수 있는 다수의 프로그램 및 해결책들이 있습니다. 채무자와 채권자가 함께 압류를 피할 방법을 논의하는 것을 손실 완화라고 부릅니다. 시간이 흘러 체납금 (Arrears) 이 쌓일수록 현실적인 협상을 할 수 있는 확률이 낮아지므로, 최대한 빨리 채권자를 만나보는 것을 권장합니다.

손실 완화에는 여러 가지 방법이 있습니다.

회복 (Reinstatement): 재정적 어려움이 일시적인 경우 고려할 수 있습니다. 정해진 날짜까지 지체 비용 (Late Fee) 및 벌금을 포함한 체납금 전부를 갚아 대출을 회복 (Current on the Loan) 하는 방법입니다.
대출 허용 (Loan Forbearance): 채권자가 일시적으로 월 납입액을 줄여주거나 일부를 면제해 주는 방식입니다. 보통 6개월까지 가능하며, 잠시 숨을 돌릴 시간이 필요할 때 고려해 볼 만합니다.
대출 조정 (Loan Modification): 채권자가 채무자의 상황에 맞춰 대출 조건을 영구적으로 조정해 월 납입액을 낮춰주는 방법입니다. 대출 기간 연장, 이자율 인하, 월 납입액 및 기간 재조정 등이 가능합니다.
차환 (Refinance): 다른 대출 기관을 통해 새로운 대출을 받아 기존 대출금을 갚는 방법입니다.

압류를 피하는 또 다른 방법: 집을 포기하는 것

주택 압류가 임박했을 때, 집을 포기하여 빚을 해결하는 대안도 고려해 볼 수 있습니다. 대출 조건 조정이 불가능하거나 주택의 가치가 빚보다 떨어진다고 판단될 때 합리적인 방법입니다.

압류 대신에 소유권 이전 (Deed in Lieu of Foreclosure): 압류를 피하는 대신 채권자에게 집의 소유권을 넘겨주는 방법입니다. 채권자가 추가 빚에 대해서는 책임을 묻지 않습니다. 이 방법을 이용하면 부족금 판결 (Deficiency Judgment) 이나 주택 압류 (Foreclosure Sale) 기록이 신용 평가 보고서에 남지 않는다는 장점이 있습니다.
단기 매매 (Short Sale): 채무액이 주택 가격보다 높아 집을 팔아도 빚을 다 갚을 수 없는 경우, 채권자들이 단기 매매 (Short Sale) 에 동의할 가능성도 있습니다. 이 경우 제삼자에게 시장 가격으로 주택을 판매하고, 실제 채무액보다 낮은 가격으로 빚을 해결할 수 있습니다. 합의서에 채권자가 부족금 판결에 대한 권리를 포기한다는 내용을 포함해야 합니다.

이순기 (NYPD출신 한인최초 뉴욕공인탐정)
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뉴욕탐정(미리암탐정) nyTamjung.com