주택 압류법 (Home Foreclosure)
뉴욕주의 주택 압류 절차
뉴욕주에서 주택 압류는 사법 (Judicial) 절차입니다. 주택 보유자 (Homeowner) 가 주택 담보 대출 월납금 (Mortgage Payment) 을 내지 못했을 경우, 압류가 시작되기 전까지 체납을 해결할 수 있는 90일간의 시간이 주어집니다. 또한 압류 절차가 시작되면 합의 회의 (Settlement Conference) 에 참여할 권리가 보장됩니다. 압류를 진행하는 은행이 법원에 소송을 제기해야만 절차가 시작됩니다.
주택 압류 절차 단계별 안내
1. 압류 사전 통보 고지서 (Pre-foreclosure Notices): 연방법 (Federal Law) 에 의하면, 대출 기관은 대출자 (Borrower) 의 연체 (Delinquent) 가 120일 이상이 될 때까지 기다린 후에야 압류 소송을 제기할 수 있습니다. 이 대기 기간 동안 대출 기관은 손실 완화 (Loss Mitigation) 선택권에 대한 설명서를 대출자에게 발송해야 합니다.
또한 뉴욕주 법에 따라, 대출 기관은 압류 절차 시작 최소 90일 전에 통보 고지서 (Notice) 를 보내야 합니다. 만약 이 규정을 준수하지 않으면, 이는 압류 신청 자체가 기각될 만큼 강력한 변론이 될 수 있습니다.
2. 압류 소장 및 소환장 (Summons and Complaint): 압류는 소환장과 소장 (Summons and Complaint) 으로 시작됩니다. 은행은 압류에 대한 소장 (Complaint) 을 법원에 접수하며, 대출자는 소환장과 소장의 사본을 받게 됩니다. 소환장이 인편으로 송달되면 20일 이내에, 우편으로 송달되면 30일 이내에 법원에 답변 (Answer) 을 제출해야 합니다.
3. 주택 압류 합의 회의에 대한 통보 (Notice of a Foreclosure Settlement Conference): 압류 절차 시작 후 60일 이내에 의무 합의 회의 (Mandatory Settlement Conference) 가 열리도록 법으로 정해져 있습니다. 이 법은 대출자 (Borrower) 가 실제로 거주하는 주택에 대해 합의 회의를 받을 권리를 보장하며, 양측은 이 회의에 참석해야 할 법적 의무가 있습니다.
4. 결석 판결 (Default Judgment) 또는 약식 재판 (Summary Judgment): 만약 회의를 거치고도 압류를 피할 수 없거나, 법원 요구에 응답하지 않으면, 은행은 법원에서 결석 판결 (Default Judgment) 을 얻게 됩니다. 만약 법원에 응답하면, 은행은 약식 재판 (Summary Judgment) 을 신청하여 사건의 중요 사실에 대한 분쟁이 없거나 피고 측의 변론이 약함을 주장합니다. 약식 재판 요청이 기각되면 재판이 열릴 수 있습니다.
5. 압류 매매 (Foreclosure Sale) 에 대한 공지: 은행이 최종 판결 (Final Judgment) 을 통해 압류를 보장받았다면, 강제 매매 날짜 (Sale Date) 가 정해집니다. 매매에 대한 공지는 신문을 통해 대중에게 알려집니다.
6. 압류 매매 전 대출 회복 (Reinstating the Mortgage) 가능 대출 회복 (Reinstating): 이란 체납금 (Missed Payments) 전액과 연체료 (Fees and Costs) 를 갚아 압류를 중단시키는 것을 의미합니다. 뉴욕주 법은 최종 판결이 내려지기 전 언제라도 대출을 회복하는 것을 허용하며, 이렇게 하면 압류 소송 자체가 기각됩니다. 판결이 내려진 이후라도 매매가 시작되기 전 연체된 금액 (Arrearage) 을 지불할 수 있다면, 절차가 잠시 중단될 수 있습니다.
이순기 (NYPD출신 한인최초 뉴욕공인탐정)
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뉴욕탐정(미리암탐정) nyTamjung.com